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“要约邀请”与“要约”,承担法律责任大不相同

2010年10月,张某与A公司签订《房地产买卖合同(预售)》,约定张某向A公司购买其开发的房产,该合同附图总平面图中明确包含了A公司所宣传的B酒店。且A公司在各种形式的销售广告、宣传资料中均有其在项目中引进国际五星级酒店、项目价值因此高涨的内容。张某因看中房产会因为B酒店进驻而大幅升值的市场前景,按较高的价格与A公司签订了《房地产买卖合同(预售)》。双方签订合同后,张某依约支付了房款,A公司却未按前期允诺引进B酒店。张某认为A公司虚假宣传,诉至法院要求A公司赔偿其损失。法院审理后驳回诉讼请求。

【争议焦点】A公司允诺引进B酒店是否构成要约?

【律师提示】

1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定,商品房的销售广告和宣传资料视为要约应同时具备以下条件:1.出卖人就商品房开发范围内的房屋及设施所作的说明和允诺明确;2.对商品房买卖的订立和房屋价格确有重大影响。上述案例中,张某提交的相关公证书、宣传册等证据,足以证明A公司在销售房产时,以涉案小区将引入铂尔曼酒店为宣传内容。该宣传内容虽然明确、具体,但张某购买的房屋属于住宅小区,该楼盘商业部分是否引入铂尔曼酒店对于双方买卖合同的订立及房屋价格不会造成重大影响。因此,A公司所做的引进B酒店的广告宣传不构成要约,不是合同内容。

2、如何区别要约和要约邀请?

区别两者应当根据当事人已经表达出的意愿来确定:

(1)要约是希望和他人订立合同的意思表示,该意思表示应当符合下列规定:内容具体确定;表明经受要约人承诺,要约人即受该意思表示约束。

(2)要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示,具有如下特点:它是指一方邀请对方向自己发出要约,而不是像要约那样由一方向他人发出订立合同的意思表示;它是一种缔约的准备行为,在发出要约邀请时,当事人仍处于订约的准备阶段;它是引诱他人发出要约,它既不能因相对人的承诺而成立合同,也不能因为自己作出某种承诺而约束要约人。

附:相关法条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”


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